LOCAZIONE: RACCOLTA DI SENTENZE

LOCAZIONE: RACCOLTA DI SENTENZE
 
In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998)  alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma (art. 3, L 431/98) deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge. 
Cass. civ. Sez. III, 16/01/2013 n. 936.
In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta
Cass. civ. Sez. III, 17/07/2012 n. 12230.
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

Cass. civ. Sez. III, 29/05/2012, n. 8561.

In tema di locazione di immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del c.c., a meno che il conduttore, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata o che comunque ha svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali.
Cass. civ. Sez. III, 07/06/2011 n. 12286.
L’obbligo di risarcire il maggior danno, posto a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore. Tale danno consiste nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Occorre tuttavia tener presente che tale maggior danno, derivando da responsabilità ex contractu, deve essere rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare dal locatore, sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo o venale ricavabili dall’astratta configurabilità dell’ipotesi di locazione o di vendita del bene, ma va accertato attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri concreti propositi di utilizzazione.
App. Roma, Sez. IV, 25/01/2012Opera la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti laddove risulti disdetto per la scadenza contrattuale, con missiva inviata al conduttore, nel rispetto del termine semestrale di preavviso previsto in seno al contratto di locazione. A tal riguardonon assume alcuna rilevanza la contestazione dell’efficacia della disdetta contrattuale, operata dal conduttore sul presupposto di non aver mai ricevuto laraccomandata a.r. inviatagli dal proprietario dell’immobile. Il disconoscimento “come propria”, della firma apposta in calce alla cartolina postale di ricevimento, non vale a dimostrare la mancata ricezione della raccomandata potendo, quest’ultima, essere ricevuta da un soggetto diverso dal destinatario e non operando in relazione alla comunicazione in parola le norme previste per la notificazione degli atti giudiziari con riferimento ai soggetti abilitati alla ricezione dell’atto.
Trib. Milano, Sez. XIII, 23/01/2012La riscontrata presenza di infiltrazioni di acqua, provenienti da parti comunidell’edificio condominiale, nell’immobile condotto in locazione, non costituisce una situazione di apprezzabile diminuzione del godimento della cosa locata, tale da giustificare una riduzione del corrispettivo dovuto dal conduttore, tra l’altro legittimato ad agire direttamente nei confronti dei terzi responsabili per le molestie di fatto incidenti sul godimento dell’immobile locato.
Trib. Milano, Sez. VII, 19/01/2012

In materia di locazione, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili o all’abitabilità degli stessi, non costituisce un ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizioqualora vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. In applicazione di tale principio, non si configura alcun inadempimento in capo alla locatrice per i vizi dell’immobile e per l’omessa consegna dei certificati di messa a norma dell’impianto elettrico e dell’usabilità dei locali, non prevedendo, il contratto, alcun obbligo della stessa di consegnare alcuna certificazione.
Trib. Bologna, Sez. II, 06/12/2011

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della specifica attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni.
Cass. civ., Sez. III, 29/11/2011, n. 25248

Il conduttore di immobile urbano adibito ad uso non abitativo, il quale abbia esercitato, con esito positivo, il diritto di riscatto del bene alienato ad un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, ed abbia continuato anche dopo l’alienazione a detenere l’immobile in forza di contratto di locazione, è tenuto alla corresponsione, in favore del proprietario, unicamente del prezzo di acquisto, e non anche dei canoni di locazione fino alla data in cui la sentenza di retratto sia divenuta efficace in virtù dell’integrale pagamento del corrispettivo.
Cass. civ., Sez. III, 29/11/2011, n. 25230

Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 l. n. 392 del 1978il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e semprechè risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.
Cass. civ., Sez. III, 18/04/1996, n. 3663

La locazione stagionale non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione dell’art. 27, sesto comma, della legge n. 392 del 1978, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore), ma, stante l’obbligo di locare posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti, distinti ancorchè collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo per il conduttore di rilasciare il bene locato
Cass. civ., Sez. III, 21/02/2006, n. 3684

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzionea carico del conduttore ex art. 1609 cod. civ., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico,idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Nella specie, la S. C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione – e quindi a carico del locatore – gli interventi necessari per ricondurre l’immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà). (Rigetta, Trib. Nuoro, 15 Maggio 2002).
Cass. civ., Sez. III, 14/03/2006, n. 5459

Al conduttore che senza le prescritte autorizzazioni amministrative, esercita nell’immobile locato per uso diverso dall’abitativo un’attività commerciale, che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori non può essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, dovendosi negare tutela giuridica a chi versi in situazione illecita. Il giudice adito è tenuto, anche d’ufficio, alla verifica di tale condizione ostativa al riconoscimento del diritto all’ottenimento della suddetta indennità, costituendo essa un requisito di fondatezza della domanda avanti a lui proposta. (Rigetta, App. Roma, 5 Giugno 2003).
Cass. civ., Sez. III, 15/01/2007, n. 635

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione,l’ammontare del canone è rimessa alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione all’aggiornamento del canonemedesimo e all’entità del deposito cauzionale (art. 32, 11 e 41 legge n. 392 del 1978), sicchè la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978.
Cass. civ., Sez. III, 15/10/2002, n. 14655

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