IL NUOVO REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

IL NUOVO REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

Con il Decreto Sviluppo n. 83/2012, convertito con modificazioni dalla Legge 134/2012, la disciplina fiscale delle locazioni immobiliari è stata notevolmente semplificata.

La regola generale adesso prevede l’esenzione IVA per le locazioni di immobili, sia abitativi che strumentali, fatti salvi tre casi in deroga.

Infatti, la nuova normativa decreta l’imponibilità IVA esclusivamente per quei soggetti passivi IVA, proprietari dell’immobile (abitativo o strumentale), che decidono di avvalersi dell’opzione IVA in caso di locazione di:

• immobile costruito o ristrutturato dal proprietario, soggetto passivo IVA, senza limite temporale dall’esecuzione dei lavori;
• abitazioni destinate ad alloggi sociali;
• immobili strumentali.

Da ciò ne consegue che un soggetto passivo IVA non costruttore o che comunque non abbia eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica sull’immobile, che decida di locare un’abitazione a terzi, la assoggetterà all’imposta di registro, mentre nel caso di locazione di bene strumentale, l’imposta di registro sarà dovuta in ogni caso (in forma ridotta) e l’IVA solo nel caso in cui decida di avvalersi di tale opzione.
Va ricordato che la distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali è chiaramente espressa nella premessa della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/2006 dove si legge:” (omissis)…la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)”.

TABELLA

Operazione	Locatore	Conduttore	Iva		Registro
			Regime	Detrazione per il locatore
Locazione di fabbricati abitativi	1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, se hanno esercitato l’opzione IVA	Chiunque	Imponibile10%	Ammessa	Fissa 67 €
	2) Qualunque soggetto passivo se l’immobile è destinato adalloggio sociale	Chiunque	Imponibile10%	Ammessa	Fissa 67 €
	3) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota2%
Locazione di fabbricati strumentali	1) Qualunque impresa che abbia esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva	Chiunque	Imponibile21%	Ammessa	Aliquota 1%
	2) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota1%