LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
 
Il Decreto Legge n. 669/1997 convertito con modificazioni dalla Legge n. 30/1997 ha introdotto nel nostro codice civile l’art. 2645 bis che tratta la trascrizione, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dei contratti preliminari relativi ai beni immobili.
OGGETTO
Il contratto preliminare può essere trascritto se ha per oggetto:
– la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;
– la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;
– la costituzione di comunione su beni immobili;
– la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.
FORMA
La trascrizione del preliminare è obbligatoria (entro 30 giorni dalla sua stipula) se è stato redatto per:
– atto pubblico;
– scrittura privata con sottoscrizione autenticata (dal notaio);
– scrittura privata accertata giudizialmente.
TERMINI
Gli effetti della trascrizione cessano:
– trascorso un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, senza che sia stato trascritto l’atto definitivo;
– in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, senza che sia stato trascritto l’atto definitivo.
CASI DI UTILITA’

E’ consigliabile procedere alla trascrizione del preliminare soprattutto nei casi in cui:
– il lasso di tempo tra la data del preliminare e la data fissata per la stipula del contratto definitivo è molto ampio (es.: quando le parti stabiliscono di fissare la data del rogito notarile ad un anno o più dal preliminare in quanto l’acquirente non ha ancora alienato il suo immobile);
– gli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto sono molto elevati;
– sussiste il rischio di azioni di terzi contro il venditore insolvente;
– il venditore è un soggetto fallibile (per esempio: il costruttore).

TUTELA

La trascrizione tende a tutelare il promittente l’acquisto da alcuni pericoli:
– il venditore, pendente il contratto, cede a terzi l’immobile promesso in vendita o costituisce su di esso diritti reali di godimento (es.: un usufrutto);
– la sopravvenienza di un pignoramento immobiliare;
– l’iscrizione di un’ipoteca;
– un sequestro.
In tutti questi casi il preliminare trascritto renderà inopponibili al promittente l’acquisto le successive trascrizioni ed iscrizioni contro il promittente la vendita.
Inoltre, in caso di fallimento del promittente la vendita, l’art. 2775 bis cod. civ. attribuisce al promittente l’acquisto un privilegio: “Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare“.


APPROFONDIMENTI NORMATIVI


PER SAPERNE DI PIU’
Trascrizione del preliminare, pignoramento e fallimento
SOGGETTO FALLIBILE E RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento, correttamente individuato, nella trattazione riguardante la trascrizione del preliminare, nel costruttore.
Va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n°267, come modificato dal D.Lgs 12 settembre 2007 n° 169, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori  ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1° del predetto D.Lgs – vedi commento in calce -); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.
Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di soggetti a fallimento.
In questi casi, parrebbe che la giurisprudenza si stia orientando a considerare  che la comunicazione della particolare posizione della parte venditrice alla parte acquirente  rientri, per quanto riguarda l’agente immobiliare, : “..nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza ( compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte ) che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.”  (Cassazione Civile – Sezione II, 15-03-2006 n. 5777).
A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).
( Cassazione Civile – Sezione III, 08 – 05- 2001, n. 6389 )
Alla luce di quanto sopra, sembra necessario consigliare, in fase di reperimento della documentazione relativa al conferimento di un incarico di mediazione, di informarsi sull’attività svolta dal venditore e, se del caso, di consultare il bollettino dei protesti.
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