LE LOCAZIONI E L’UFFICIO DEL REGISTRO

LE LOCAZIONI
REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI E PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili, inclusi quelli relativi ai fondi rustici e quelli stipulati da soggetti Iva, devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare e se di durata superiore a 30 giorni.
Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula.
Un contratto di locazione può essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
REGISTRAZIONE TELEMATICA
La procedura di registrazione telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari mentre per tutti gli altri contribuenti è facoltativa.
Può essere effettuata direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, iscritti all’albo dei geometri).
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei software gratuiti, prelevabili dal suo sito internet, che consentono di registrare il contratto e di pagare, se dovute, le imposte di registro e di bollo:
1) SIRIA: è un programma utilizzabile da coloro che all’atto della registrazione scelgono il regime della cedolare secca.
Si tratta di un’applicazione semplificata per registrare un contratto di locazione a uso abitativo. È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore, dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.
2) IRIS: disponibile nella versione web, utilizzabile dai contribuenti che non scelgono il regime della cedolare secca. Il programma può essere utilizzato quando:
– il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre;
– si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
– il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione;
– il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
– il contratto non dà diritto alla riduzione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro (es. contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni a elevata “tensione abitativa”).
Il programma calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente bancario o postale sul quale sarà effettuato il prelievo.
3) CONTRATTI DI LOCAZIONE: questo programma è composto da due distinte applicazioni. Una, denominata REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE, consente di registrare numerose tipologie di contratti, fra le quali le locazioni di immobili a uso abitativo, turistico, le locazioni di box e posti auto, nonché gli immobili strumentali. Il software mette a disposizione i testi dei contratti più comunemente usati.
E’ possibile inserire e modificare alcune clausole del contratto, che dovrà essere stampato, firmato e conservato. Il programma, inoltre, calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente sul quale sarà effettuato il prelievo. La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.
L’altra applicazione, PAGAMENTI SUCCESSIVI ALLA REGISTRAZIONE, consente, invece, di pagare sia le imposte per le annualità successive alla prima sia quelle dovute per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.
Per effettuare direttamente la registrazione, occorre essere in possesso dell’abilitazione ai canali “Fisconline” (al quale si accede attraverso un codice Pin) o “Entratel” (utilizzabile, anche questo, grazie ad apposite credenziali di accesso).
REGISTRAZIONE PRESSO GLI UFFICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
La registrazione cartacea può essere effettuata in qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia, non necessariamente, quindi, in quello di competenza rispetto al proprio domicilio fiscale.
Occorre avere con sé:
• almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;
• un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
• il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato;
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.
IL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
Qualora non si scelga di aderire al regime fiscale della cedolare secca, le imposte dovute sono le seguenti:
IMMOBILE
PERCENTUALE
Fabbricati ad uso abitativo
2% del canone annuo
Fabbricati strumentali
1% del canone annuo se locazione effettuata da soggetti IVA
Fabbricati strumentali
2% del canone annuo negli altri casi
Fondi rustici
0,50% del corrispettivo annuo
Altri immobili
2% del corrispettivo annuo
È previsto un importo minimo di versamento di 67 euro per l’imposta principale.
Se si registra il contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione con il modello 69. Per il versamento si utilizza il modello F23: una copia va consegnata all’ufficio insieme alla richiesta di registrazione.
In caso di registrazione telematica, il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.
Per eseguire i versamenti telematici occorre essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane.
Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Non è dovuta alcuna imposta sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino. Tuttavia, se il deposito (o un’altra forma di garanzia) è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, occorre versare l’imposta di registro nella misura dello 0,50% sull’importo.
Per i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale si può scegliere:
• di pagare, al momento della registrazione, l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat applicati al canone), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto usufruisce di uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente pari al 2,5% annuo) moltiplicato per il numero delle annualità.
DURATA DEL CONTRATTO IN ANNI
DETRAZIONE IN % (DURATA X 1,25%)
6
7,5
5
6,25
4
5
3
3,75
2
2,5
Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
Se si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione o annualmente.
Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. In tutti gli altri casi (esempio locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica (nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) all’importo dei canoni ancora dovuti.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni, utilizzando il modello F23. Nel modello di versamento occorre indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro 20 giorni dal pagamento, l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato presentato il contratto.
Il modello 69 dovrà essere presentato anche in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe.
TIPOLOGIA
MODALITA’ DI VERSAMENTO
NOTA BENE
Stipula del contratto
Unica soluzione entro 30 giorni dalla stipula.
Sconto pari al 50% del tasso d’interesse legale annuo moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
Stipula del contratto
Annuale: prima annualità entro 30 giorni dalla stipula; successive annualità entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità di decorrenza contrattuale successiva
L’imposta sulla prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Cessione del contratto
Unica soluzione entro 30 giorni dalla cessione
Senza corrispettivo euro 67.
Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro. Presentazione dell’F23 entro 20 giorni.
Risoluzione del contratto
Unica soluzione entro 30 giorni dalla risoluzione.
Senza corrispettivo euro 67.
Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro. Presentazione dell’F23 entro 20 giorni.
SANZIONI PER L’OMESSA REGISTRAZIONE
L’omessa registrazione del contratto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa. Costituiscono violazioni di carattere fiscale, soggette anche queste a sanzione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive.
VIOLAZIONE
SANZIONE
Omessa registrazione del contratto
Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
Parziale occultamento del canone
Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta
Tardivo versamento dell’imposta
30% dell’imposta versata in ritardo
La Legge 311/2004 ha stabilito che i contratti di locazione di unità immobiliari, o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Nei casi di omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il D. Lgs. 23/2011 ha inoltre previsto l’abbassamento del canone annuo, oltre alle normali sanzioni ed al recupero dell’imposta. In pratica, il proprietario viene obbligato a ridurre il canone fino ad un importo pari al triplo della rendita catastale, la durata del contratto è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, più altri quattro anni di rinnovo.
RAVVEDIMENTO OPEROSO
Attraverso il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione sia il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi.
La violazione relativa all’omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata:
• entro novanta giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, del pagamento d’imposta dovuta, per esempio, per i versamenti successivi alla prima annualità, per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta non pagata e agli interessi di mora:
– una sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 30%), se il versamento è effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza;
– una sanzione del 3% dell’imposta dovuta (1/10 del 30%), se il pagamento è effettuato dal quindicesimo giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza;
– una sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%), se il versamento è effettuato entro un anno dalla scadenza.
Si ricorda, infine che non è possibile ricorrere al ravvedimento operoso se la violazione è stata già contestata dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e, comunque,quando sono già iniziati accessi, ispezioni o verifiche.
Alcuni esempi di codici da utilizzare per il pagamento con il modello F23.
CODICE
CAUSALE
115T
PRIMA ANNUALITA’
112T
ANNUALITA’ SUCCESSIVE
107T
INTERO PERIODO CONTRATTUALE
114T
PROROGHE
113T
RISOLUZIONE ANTICIPATA
110T
CESSIONE DEL CONTRATTO
109T
COMODATO
456T
PAGAMENTO VIRTUALE MARCHE DA BOLLO
675T
SANZIONE SULLE MARCHE DA BOLLO
671T
SANZIONE AMMINISTRATIVA
109T
CLAUSOLA DI GARANZIA PRESTATA DA TERZI
731T
INTERESSI DI MORA
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE
L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.
Esempio 1.
Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
Esempio 2.
Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
Canone di locazione: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 (codice 115T)
Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 168 euro. Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.
Nel caso invece che il terzo si limiti a versare il deposito cauzionale, senza prestare ulteriori garanzie, allora la somma dovuta sarà pari allo 0,50% calcolato sul deposito versato.
E’ opportuno, per completezza di informazione, riportare qui di seguito la parte conclusiva della Risoluzione n. 272/E/2008 dell’Agenzia delle Entrate, corredandola con un paio di esempi: “In relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo contratto, per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale, è possibile enucleare le seguenti fattispecie:

1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo. In questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione. In questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa una sola volta, in quanto la formalità della registrazione, alla quale va sottoposto il contratto contenente più disposizioni e per l’esecuzione della quale il legislatore ha previsto un importo minimo, è unica”.
Esempio 1.
1.a
Contratto: 4+4
Canone di locazione mensile: € 800,00
Imposta di registro prima registrazione (cod. trib. 115T): € 192,00 (minimo € 67,00)
Imposta di registro garante persona fisica (cod. trib. 109T):€ 192,00 (minimo € 168,00)
Totale da versare: € 384,00 (minimo € 168,00)
1.b
Contratto 5+2
Canone di locazione mensile: € 380,00
Imposta di registro prima registrazione (cod. trib. 115T): € 64,00 (minimo € 67,00)
Imposta di registro garante persona fisica (cod. trib 109T): € 114,00 (minimo € 168,00)
Totale da versare: € 178,00 (minimo € 168,00)
Esempio 2.
Contratto 3+2
Canone di locazione mensile: € 380,00
Imposta di registro prima registrazione (cod. trib. 115T): € 64,00 (minimo € 67,00)
Imposta di registro garante persona fisica (cod. trib. 109T): € 68,00 (minimo € 168,00). In questo caso vanno però corrisposti all’Erario € 104,00 in quanto si calcola la differenza (168-64) per arrivare al minimo di legge.
Totale da versare: € 168,00 (minimo € 168,00)
Da ricordare:
  • l’imposta di registro riferita al garante in un contratto agevolato non va calcolata sul 70% del canone annuo ma sull’intero importo.
  • la somma dei due subtotali relativi alla prima registrazione e al garante (115T+109T) non deve mai essere inferiore al minimo di legge pari ad € 168,00.
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