A.P.E. ALLEGATO AI CONTRATTI: DALLA NULLITA’ ALLA SANZIONE AMMINISTRATIVA

A.P.E. ALLEGATO AI CONTRATTI: DALLA NULLITA’ ALLA SANZIONE AMMINISTRATIVA
 
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato alcune prime riflessioni, contenute in un DOCUMENTO, riguardanti le modifiche apportate dal “Decreto destinazione Italia” n. 145 del 23 dicembre 2013 al D. Lgs. n 192/2005 (art. 6 commi 3 e 3-bis).
Riportiamo qui di seguito il testo del D.L. n. 145/2013, modificativo della previgente normativa:
“7. All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la qualel’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edificicopia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, che, per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».
8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente previstaper le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.
Il documento del notariato offre una chiara sintesi sia degli obblighi in materia di certificazione energetica sia delle principali novità introdotte dal decreto.
Con riferimento agli obblighi, il Notariato ricorda:
  1. “l’obbligo di DOTAZIONE (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di edifici pubblici);
  2. l’obbligo di ALLEGAZIONE (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
  3. l’obbligo di CONSEGNA dell’attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici);
  4. l’obbligo di INFORMATIVA (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici)”.

Proseguendo nella sua trattazione, il Consiglio del Notariato passa ad elencare le novità portate dal nuovo intervento legislativo:

  • esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito
  • precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”, con ciò confermando l’interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
  • precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno);
  • limitazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
  • eliminazione della NULLITA’ quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE (con possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato energetico);
  • previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale dell’attestazione ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione”.
E’ qui doveroso ricordare che, trattandosi di Decreto Legge, la nuova normativa, pur essendo già in vigore, deve essere convertita in legge, anche con eventuali modificazioni, entro 60 giorni dalla data della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale e quindi entro il 21 febbraio 2014, in caso contrario perderà ogni efficacia ex tunc.
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